房屋租赁中，租客认为主动退租、愿意承担违约金，房东就应当全额退还剩余租金和押金。但根据法律规定，提前解约造成房屋空置损失的，违约方仍需依法承担赔偿责任。近日，长春市绿园区人民法院审理一起房屋租赁合同纠纷，依法厘清双方责任，妥善化解租赁纠纷。

基本案情

2025年8月6日，租客李某与房东陈某签订《房屋租赁合同》，约定房屋租期一年。合同约定，任何一方提前终止合同，需提前20天通知对方并协商一致，单方强行解约需承担违约金。李某全额支付一年租金及押金，但入住仅十余天后，李某提出提前退租，提前告知房东并主动张贴招租广告、协助转租，后于8月26日腾退房屋、结清全部生活费用。李某认为自己自愿承担违约违约金，房东应扣除违约金后，退还剩余租金及押金合计12000元。但双方就退款、损失承担问题无法达成一致，李某诉至法院。庭审中，陈某辩称，8月开学季是房屋出租黄金时段，多为稳定长期陪读租客。其当初特意为李某优惠租金、完善房屋配套设施，本意长期出租，而李某短期退租直接让我错失最佳租赁窗口期，造成房屋空置损失，李某应该协助转租止损，不能直接退款。

法院审理

法院审理认为，双方签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，提前终止合同需双方协商一致，李某单方提出退租、自行搬离，陈某并未同意解约，双方未达成解除合意，租赁合同并未自动解除。李某因自身原因单方提前退租，已构成违约，其不享有单方合同解除权。因双方无继续履行合同的意愿，已形成合同僵局，法院依据《民法典》相关规定，依法终止双方合同权利义务关系，违约方仍需承担相应违约责任，认定起诉状副本送达房东陈某之日为合同解除时间。合同解除后，剩余租金、押金应予返还，但需抵扣合理费用及损失。法院核算，租期内实际产生租金2456.67元。同时，李某单方违约导致房屋长期空置，错失租赁黄金期，结合本案实际情况，法院酌定李某承担3个月空置损失。最终，法院判决陈某限期返还8443.33元，李某限期返还案涉房屋，驳回李某其他诉讼请求。

法官说法

法官提醒，房屋租赁属于持续性履约合同，契约精神是履约核心。租客不能简单认为“自愿付违约金即可无条件退租、全额退款”。单方提前解约不仅构成违约，还会造成房屋空置、房东预期收益受损，违约方需承担合理空置损失。同时，租客腾退房屋后，未及时交还钥匙、未完成正式交接，视为持续占有房屋，需承担相应责任。租赁双方在履约过程中应恪守诚信原则，如需提前解约，应及时沟通、积极配合交接、尽力止损，避免损失扩大引发纠纷。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。《中华人民共和国民法典》第五百八十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。