所谓“跳单”，就是房屋买卖中介活动中，委托人绕过中介人与第三人签订合同，从而使得中介虽然提供了中介服务但是并未获得应有的报酬。审判实践中，是否构成“跳单”，还要根据案件实际情况来分析认定。

近日，长春经济技术开发区人民法院审结了一起中介合同纠纷案。2023年6月，卢某与某中介公司签订了一份“独家代理售房合同”，委托中介公司在一定期限内排他代理销售其名下的某房屋。房屋的销售登记价为人民币82万元。合同约定“非乙方原因甲方单方解除本合同，除另有约定外，甲方应于本合同解除之日起三日内向乙方支付销售登记价的2%作为违约金”。此后，中介公司已按照合同约定积极推广房源信息，为该房屋推荐客户看房。不久后，中介公司发现上述房屋已成交。因双方对于违约金问题无法协商一致，中介公司遂将卢某诉至法院，要求其支付违约金16400元。

被告卢某认为双方签订的合同是格式条款，独家销售条款不应成为合同的内容。自己无须承担任何违约责任，不同意支付任何款项。

本案中，如何理解“独家委托”呢？实践中，很多中介公司为了在一定程度上防止“跳单”，会在委托合同中约定“独家委托”条款，这是给予中介一定的保证。如果合同额外约定了奖励条款，还可以增强中介推流的积极性。

那么卢某是否需要承担违约责任？他是否清楚其中的违约条款，还是稀里糊涂地签订了《独家委托协议》呢？中介公司是否如实告知了客户独家委托协议的涵义及违约后果呢？承办法官考虑到该案件涉及民生利益，为妥善化解纠纷，带着疑问，与双方进行了“背对背”的沟通。

原来，卢某明知自己签署的为独家代理协议，只是觉得两个月过去了还没有成交，认为中介公司没有发挥积极的作用，心里着急，就想着通过其他中介公司同时出售房子。而中介公司能够举证证明，从信息发布、房屋推介等方面均投入了许多人力、物力，通过多种形式对外推介宣传，确实妥善履行了合同义务，应当获得相应的报酬。

在深入了解了事实情况后，法官发现合同中的独家代理方式以加黑加粗的方式体现，委托人在合同中也自愿选择了独家代理方式，法官认为这样约定符合法律规定的中介合同法律关系特点，并不违反公平原则，系合理确定各方的权利义务，不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，而是基于双方意思自治下对合同一方的合理限制，也有利于维护正常的交易秩序，应认定有效。而卢某在中介公司为推介售卖已提供服务的情况下，不依约定方式交易房屋，显然也有悖民法基本的诚信原则。

法官向双方进行了充分的释法明理，并有针对性地提出解决方案。最终被告被法官认真负责的态度所打动，并认识到了自身存在的问题。法官建议原告对违约金数额进行调减，原告也作出了最大的让步，最终促成双方达成和解，被告当庭履行完毕，原告向法院提交了撤诉申请。